Как избежать покупки «кота в мешке» или что такое юридическая чистота сделки?
- Подробности
- Создано 15.06.2012 07:04
При любых действиях с недвижимостью нужно помнить одно правило - всегда внимательно смотрите все правоустанавливающие документы. Под внимательно я имею ввиду не только просто прочесть их, но и прочесть их с точки зрения закона. То есть сделать то, что называют проверкой юридической чистоты сделки.
Кто-то для этого обращается к юристу, кто-то доверяет эти операции риэлтору. Как вообще выглядит проверка сделки на юридическую чистоту?
В первую очередь помните, что распоряжаться недвижимостью (продавать, завещать, дарить или же сдавать в аренду) может лишь ее владелец или же лицо, которому он передал такие полномочия. Но во втором случае на это оформляется генеральная доверенность, в которой четко прописывается срок действия и объем прав. Такой документ оформляется у нотариуса и им же регистрируется.
Начать «просмотр квартиры», которая вам приглянулась по объявлению, стоит именно с ознакомления с документами. Первые документы, которые нас будут интересовать - это паспорт человека, который нам представился, как продавец, и свидетельство о праве собственности на квартиру. Данные в паспорте и свидетельстве должны быть идентичны, то есть мы должны четко убедиться, что перед нами собственник. Если же данные разные, то просим предъявить генеральную доверенность, в которой внимательно читаем полномочия гражданина, срок выдачи документа.
Если же что-то в доверенности или в поведении продавца показалось странным, то еще одной дополнительной мерой может стать обращение к нотариусу, который выдал доверенность. На этом этапе можно вычислить липовую доверенность, а дальше уже будет дело соответствующих органов.
Когда продавец и собственник один и тот же человек, то надо убедиться, что он владеет продаваемой квартирой единолично, и других совладельцев нет. Это будет видно уже из свидетельства о праве собственности.
История объекта
Вот мы уже выяснили, что продавец имеет нужные полномочия, что же делать следующим шагом? Им станет проверка, что сам объект не находится в залоге, под арестом, а в суде нет исков по оспариванию права собственности или завещания, к примеру. Информация об обременении (залоге, аресте) в обязательном порядке регистрируется в государственном органе, где вам и предстоит впоследствии зарегистрировать свою сделку. Лучше заранее запросить в нем информацию по объекту, это позволит также избежать ненужной траты времени, когда при регистрации всплывает данный факт.
Узнать о судебных спорах позволит также информация о том, каким путем и когда гражданин получил квартиру. К примеру, если он лишь недавно стал собственником, получив жилье в наследство, стоит проверить не было ли других претендентов, которые сейчас в суде отстаивают свое право на часть объекта. Чаще всего по ходатайству сторон на объект накладывается арест до разрешения спора, а эта информация регистрируется в государственном органе (Росреестре).
Еще один важный момент - в квартире на момент продажи не должно быть прописанных граждан. И никакие обещания, что они будут выписаны до регистрации сделки, в этом случае не подойдут. Сначала выписка - потом продажа, и никак иначе. Это позволит избежать нежданных жильцов в виде прописанных родственников бывшего владельца.
И, наконец, помните, что нельзя передавать деньги до регистрации сделки в государственном органе. На сегодня существует несколько способов передачи денег за недвижимость, о них мы расскажем в следующем материале.
Эти действия позволят избежать неприятностей и не купить квартиру с неприятным «наследством» в виде последующих судебных исков с оспариванием сделки.