Идеальный договор найма жилья: как он выглядит?
- Подробности
- Создано 10.03.2013 04:46
Существует ли идеальный договор найма жилья, учитывающий все потенциальные юридические конфликты сторон и их интересы? Портал расскажет о том, как мог бы выглядеть близкий к идеалу договор.
В первую очередь в документе должна быть отражена суть сделки, а именно передача жилого помещения в найм на конкретный срок.
Далее необходимо указать сведения, позволяющие четко идентифицировать нанимателя и наймодателя. Лучше всего, полные паспортные данные.
Это обязательное условие для наймодателя, так как позволит сверить сведения в свидетельстве о праве собственности.
В договоре должна содержаться максимально полная информация об объекте сдачи: город, название улицы, номер дома и квартиры, а также регистрационные данные из документа на право собственности. Важно, чтобы источником данных был оригинал, а не копия. Невнимательность нанимателя (арендатора) к этому факту зачастую порождает мошенничество со стороны псевдо-собственников жилья. Происходит это так: гражданин, представившийся собственником, показывает ксерокопию свидетельства, убеждая нанимателя в том, что все необходимые сведения присутствуют. Позже выясняется, что ксерокопия - подделка, а «собственник» - мошенник, который сам снял эту квартиру, и теперь пересдает ее сразу нескольким горе-арендаторам.
Помните, по закону распоряжаться своим имуществом в полной мере имеет право собственник или лицо, которое имеет соответствующие полномочия от собственника. Под полномочиями подразумевается юридически грамотно оформленная доверенность. Этот момент также необходимо прописать в договоре. Если собственников несколько, то необходимо письменное согласие всех совладельцев на сдачу помещения в найм и доверенность на такие действия, оформленную на того, кто выступает наймодателем. Все эти нюансы должны быть отражены в договоре. Туда же необходимо включить пункт о количестве прописанных с указанием всех данных о них.
Напомним, найм квартиры, в которой прописан кто-то кроме собственника, двойной риск. В любой момент на пороге может появиться жилец и заявить, что он тут будет жить. И по закону он будет прав. Сам факт прописки проверить легко - по квитанциям на оплату коммунальных платежей. Именно там указано число зарегистрированных граждан.
Еще один совет - впишите в договор строчку о том, что наймодатель гарантирует, что данный объект на момент сдачи в найм не является предметом судебного спора или залогом.
Права и обязанности
Основное право у нанимателя одно - проживать в данном помещении на срок действия договора и пользоваться имуществом, находящимся в квартире.
Обязанность - своевременно оплачивать "аренду" и те услуги, оговоренные в договоре, а также содержать квартиру в должных условиях, не нарушать правил проживания. Наниматель не имеет права сдать квартиру в субаренду или поселить на постоянное или долгосрочное проживание иных лиц, кроме тех, что вписаны в договор.
Не пренебрегайте пунктом о списке лиц, имеющих право проживать вместе с нанимателем. Вопрос проживания животных необходимо указать обязательно, так как это может стать причиной досрочного расторжения договора.
Также стоит указать, что в случае замены замка на входной двери, наниматель обязан предоставить комплект ключей собственнику в тот же день или в день внесения следующего платежа.
Еще один момент, который необходим в договоре - проведение ремонта в квартире и текущий ремонт коммуникаций. Особенно это важно, если сантехника или трубы подтекают. Стоит оговорить за чей счет будут проведены работы, в какие сроки, и в каком объеме, а также как будет происходить взаимозачет, если наниматель проведет ремонт за свой счет.
Опись имущества
Акт приема-передачи имущества, находящегося в квартире, обязательное приложение к договору. В нем необходимо подробно расписать все имущество, которое остается в арендуемом жилище, его состояние, включая сколы, трещины и повреждения.
Бывали прецеденты, что сервиз, оставленный собственником, вдруг становился дорогим китайским, и разбитую чашку оценивали в баснословную сумму. Или же за исцарапанный паркет, прожженный диван, который был таковым при сдаче, взимали оплату как за порчу имущества уже с нанимателя.
Но бывает и так, что наниматель действительно халатно относится к чужому имуществу, и от этого необходимо застраховаться заранее. Очевидно, что не стоит хранить дорогие антикварные сервизы в сдаваемой квартире, если это, конечно, не квартира элит-класса. Но и в этом случае заранее включенный в договор пункт о компенсации поможет спать спокойно собственнику.
Во многих городах стали практиковать депозит, который давно используют на рынке зарубежной недвижимости. Депозит - это своего рода страховка: он составляет порядка 50% от суммы месячной оплаты. Депозит идет на компенсацию в случае порчи имущества или не возвращается, если арендатор съехал раньше оговоренного срока, или с нарушением порядка досрочного расторжения. В зависимости от того, что записано в договоре. Если же все в порядке, то депозит нанимателю возвращается в полной мере.
В акте приемки можно предусмотреть отдельный пункт для снятия показаний приборов учета электроэнергии, тепла и воды, если последние установлены в квартире. Так как наниматель кроме арендной платы, чаще всего оплачивает расходы, которые рассчитываются, исходя из объема их потребления. Правильно будет предусмотреть в договоре таблицу для ежемесячной записи показаний счетчиков. Это дисциплинирует, и в случае недоразумений позволяет пересчитать сумму.
Перечень расходов, которые дополнительно несет наниматель, должен быть четко прописан и указан в договоре. Показания счетчика в день заезда сняты и подписаны обеими сторонами. И помните: передача денег должна происходить с обязательным предоставлением расписки от собственника о том, что деньги получены. В ней нужно указать дату, какая сумма, кем внесена и за какие услуги. Форму расписки стоит подготовить заранее, так как она потребуется в момент подписания договора.
Досрочное расторжение
В договоре необходимо предусмотреть последствия для жильца в случае продажи квартиры. Его можно включить в таком виде - собственник обязуется уведомить нанимателя не позднее, чем за месяц о предстоящей продаже объекта. В случае срочной продажи и, как следствия, досрочного расторжения договора, собственник должен выплатить нанимателю стоимость месячной арендной платы. Так можно избежать ненужных конфликтов в ситуации, когда арендатор оказывается на улице без денег и вынужден спешно искать жилье.
Это не все возможные пункты, но если в договоре указаны все вышеперечисленные моменты, то риск снижается, как для нанимателя, так и для собственника.
Анастасия Загоруйко (Материал был написан для портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru. В качестве первоисточника просьба ссылаться на него)