Квартирная бомба для новостроек
- Подробности
- Создано 26.01.2010 16:18
Большинство квартир в строящихся домах сейчас продается по «серым» схемам. Решившиеся на это люди рискуют никогда не справить новоселья. Эксперты предрекают новую волну «новостроечных» мошенничеств, и она может оказаться мощнее предыдущих.
Кривые договора
Первичный рынок жилья ныне фактически заминирован. Получивший всенародную известность Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в отношениях с гражданами заставил практически всех застройщиков при оформлении документов проявлять чудеса изобретательности. Покупателям квартир в еще недостроенных домах предлагают невиданные альтернативные варианты юридического оформления сделки и далекие от «белизны» отношения. При этом надежды обладателей «кривых» договоров получить в конце концов свою квартиру держатся исключительно на честном слове продавца. На Горбатом мосту перед Белым домом в Москве пока бунтуют дольщики, обманутые в соответствии со старым вариантом законодательства. Но через пару лет может наступить очередь тех дольщиков, которых нагреют при полном непротивлении уже новому закону. Государство никак не может придумать схему, когда и права покупателей будут защищены, и строители смогут работать.
Предварительная квартира
Квартирный вопрос со времен московских гастролей Воланда испортил не только жителей столицы. По данным вице-президента Ассоциации строителей России (АСР) Владимира Пономарева, до принятия Федерального Закона №214 в стране строилось 75-80% домов именно по долевым схемам, когда гражданин, внося деньги за будущую квартиру, становился не покупателем жилья, а соинвестором. Будущие новоселы активно несли деньги застройщикам, когда те еще только начинали копать котлован, даже не собрав всю разрешительную документацию. С 1 апреля 2005 года такая схема оказалась вне правовых рамок. Закон должен был сыграть роль подушки безопасности для покупателей квартир в новостройках. Депутаты четко регламентировали условия привлечения средств «физических лиц» и ответственность застройщика перед ними. Деньги по договорам с частными лицами теперь можно было привлекать только после получения разрешения на строительство, права собственности или аренды на земельный участок и опубликования проектной декларации. Кроме того, в законе оказалась еще масса неприятных для застройщиков сюрпризов, в том числе ограничивающих доступ строителей к банковским кредитам. Законодатели так закрутили гайки, что плохо стало всем. В итоге лишь единицы финансово самодостаточных компаний решились работать в новых реалиях. В общем, хотели как лучше, а получилось как в черномырдинском афоризме.
Ценник вверх
Вступление в действие данного закона стимулировало дикий рост цен на жилье, особенно это было заметно в Москве, где спрос и без того превышал предложение. Но если бы при этом хоть как-то достигалась благородная цель защиты прав граждан! Застройщики предпочли действовать по принципу «умный в гору не пойдет». По самым оптимистичным экспертным оценкам, в соответствии с требованиями 214-го закона за последний год было заключено лишь 10% договоров. Зато на рынке появились формально вроде бы легальные, но крайне рискованные для покупателей схемы продажи новостроек.
Оцените высоту полета фантазии. Наиболее популярен среди застройщиков так называемый предварительный договор купли-продажи квартиры. По сути, это соглашение о намерениях, где стороны договариваются о том, что в будущем обязуются заключить между собой договор купли-продажи построенной квартиры. В нем указываются условия получения квартиры, которые надо будет изложить в основном договоре, технические характеристики, цена, условия оплаты и предполагаемая дата заключения основного договора. Но квартира полностью оплачивается не потом, когда она физически появится, а в момент заключения предварительного договора. Деньги от гражданина принимаются не в оплату стоимости жилья, а «в целях гарантии сохранения платежеспособности покупателя к моменту заключения договора купли-продажи квартиры».
Возможен и другой вариант, когда полученные деньги оформляются как стопроцентный задаток. Можно считать удачей, если деньги не потребуют наличными, а предложат разместить на депозите в дружественном застройщику банке.
Страхуемся
А чтобы застройщик был спокоен, что пока он копает яму, покупатель деньги с депозита не снял, последний обязан ежемесячно предоставлять ему выписку по счету вклада.
Вроде бы и овцы целы - 214-й закон не нарушен, и волки сыты - компании собирают с дольщиков деньги.
Однако при такой схеме продавец лишь обещает, что когда-то готов будет заключить договор купли-продажи квартиры. «В принципе застройщик может и не заключить основной договор - говорит Альфия Какабекова, адвокат правовой группы ‘Жилконт', - у него найдется масса причин, по которым он откажется это делать. Кроме того, в суде признать право собственности на квартиру будет невозможно. По предварительному договору в действительности покупается «кот в мешке». Принудить к заключению основного договора застройщика сможет только суд. Удастся ли Фемиде добиться справедливости и сколько времени на это уйдет - уже другой вопрос. При отказе от сделки купли-продажи застройщик обязан вернуть деньги, но для него это даже благоприятный исход. Получится, что вы бесплатно прокредитовали строителей.
По мнению экспертов, отдавать деньги по предварительным договорам по меньшей мере легкомысленно. «Компании при заключении предварительных договоров не имеют права брать какие-либо средства, - отмечает ведущий юрисконсульт фонда ‘Институт экономики города' Дмитрий Гордеев. - Пока основной договор не заключен, люди еще ни о чем не договорились и никто не обязан ничего платить. Согласно Гражданскому кодексу оплачивать квартиру по договору купли-продажи можно только после его подписания (а не после подписания предварительного договора купли-продажи) и государственной регистрации. Только тогда эта сделка будет правомерная».
Договор договору рознь
Надо ясно понимать, что предварительный договор купли-продажи - в отличие от основного - не подлежит государственной регистрации. А посему ничто не мешает застройщику, взяв с вас деньги, затем подписать еще несколько договоров на одну и ту же квартиру, и вы никак не сможете это отследить.
Главный же подвох предварительных договоров в том, что застройщик уходит по нему от обязательств построить дом к определенному сроку. Вот стандартная формулировка, взятая из реального предварительного договора: «Стороны обязуются в течение 45 дней с момента приобретения права собственности продавца на жилое помещение заключить между собой договор купли-продажи квартиры на условиях, определенных настоящих договором». То есть продать вам квартиру застройщик обязан будет только по официальном окончании строительства и после того, как компания зарегистрирует свое право собственности на формально еще никому не проданную жилплощадь.
Таким образом, фирма может собрать деньги под строительство дома, вырыть котлован и... больше ничего не делать. Ведь в договоре не указывается конкретный срок, к которому дом должен быть построен. И сделать в такой ситуации вы ничего не сможете, у вас не будет даже оснований требовать возврата денег. «Закон позволяет принуждать в судебном порядке к заключению основного договора, - говорит руководитель юридического департамента компании ‘СлавРиэлт' Максим Рябыко, - но предметом основного договора выступает квартира. А если ее нет? Так на нет и суда нет!»
Вексель ООО
Еще одна разновидность предварительного договора предполагает использование векселя. По нему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. Таким образом, параграфы 214-го закона опять-таки соблюдены, формально компания не привлекает средства дольщиков для строительства, а продает свои ценные бумаги, что не запрещено. «Юридически компания вовсе не обязана оплачивать вексель ‘натурой', то есть предоставлением жилья», - отмечает ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин. Нет никаких гарантий того, что застройщик обменяет вексель именно на квартиру, а не рассчитается с вами деньгами. Нормативных актов, обязывающих его к этому, просто нет. По Гражданскому кодексу вексель - это «ничем не обусловленное обязательство векселедателя». Единственным плюсом вексельной схемы на первый взгляд кажется то, что у покупателя квартиры есть право по истечении оговоренного срока обращения векселя предъявить его к оплате. Да вот незадача, к этому времени фирмы, выдавшей вексель, может уже и не существовать. «Как правило, вексель продает даже не сам застройщик, а какая-нибудь созданная им компания, в то же время обязанность оплатить квартиру возникает у покупателя именно перед застройщиком. Есть риск, что застройщик может не принять вексель в качестве оплаты за квартиру. А получить деньги у векселедателя будет невозможно по причине его отсутствия», - приводит пример Максим Рябыко.
На рынке применяется и еще один вариант продаж в обход 214-го закона. В его основе лежит все тот же предварительный договор. Оригинальность схемы в том, что покупателю предлагают заключить еще и договор страхования. При этом часть суммы за квартиру покупатель вносит по предварительному договору, а часть - по страховому. Как правило, работает застройщик со «своими» страховщиками, которые берут себе процент за услуги, а остальное возвращают строителям. Покупатель квартиры получает полис, который должен защитить его в случае банкротства застройщика либо неисполнения им обязательств по предварительному договору. Казалось бы, наличие страховой компании должно позволить покупателю спать спокойно, пока его квартира будет строиться. Но здесь все зависит от того, как будет составлен договор страхования. К примеру, если в нем не будут указаны сроки заключения договора купли-продажи квартиры, то доказать, что застройщик не выполняет свои обязательства, а следовательно, получить страховую премию будет крайне непросто. В случае же банкротства для получения страховки вам придется дожидаться решения суда о признании компании неплатежеспособной, а подобные процессы быстрыми не бывают.
Страховые схемы пока мало распространены, основной инструмент застройщиков сейчас - предварительные договора и векселя. На московском рынке их используют не только мелкие, но и крупные, известные компании. Громких скандалов, связанных с «серыми» продажами, еще не было, но, по мнению экспертов, радоваться рано - все еще впереди. Пока прошло слишком мало времени. Вот когда года через два будут подходить названные застройщиками, но нигде ими не обозначенные сроки сдачи домов, тогда и могут начаться проблемы. Заключившим договоры по «серым» схемам остается лишь уповать на то, что им попался добросовестный застройщик. Если же вам не повезет, то в лучшем случае можно будет добиться возвращения вложенных денег. Однако стоит ли напоминать, во сколько раз выросли цены на квартиры за последний год?