Купля-продажа квартиры через агентство
- Подробности
- Создано 21.06.2010 07:04
Для продавца недвижимости тщательная подготовка к заключению договора с агентством - залог успешной сделки. А главный принцип - предусмотреть в условиях договора максимальное использование профессионального потенциала риэлтеров в обмен на строгое соблюдение принятых на себя обязательств.
Продавцу, определившемуся с рыночной ситуацией, ценой недвижимости и качеством работы предлагающего свои услуги специалиста, пора переходить к оформлению договорных отношений с агентством. И здесь клиента подстерегают очередные волнения.
Покажи личико... юридическое
Боязливый клиент рассуждает так: "Заключить договор означает попасть в кабалу и резко ограничить свои возможности". При необдуманном поведении и невнимательном прочтении текста документа такое вполне возможно. Особенно если вы примете на себя обязательство не вступать в отношения с другими фирмами и специалистами, не потребовав взамен предоставления полного спектра возможных услуг. Необходимо внимательно ознакомиться со всеми условиями договора, получить ответы на интересующие вас вопросы, проследить, чтобы в тексте были четко сформулированы все обязательства сторон друг перед другом.
Не располагая подробной информацией о фирме и не познакомившись с ее администрацией, вряд ли стоит заключать договор на дому. Партнера надо знать в лицо. Поскольку для осуществления риэлтерской деятельности специальная лицензия не требуется, выводы придется делать исходя из собственных впечатлений и определенных критериев, позволяющих судить о профессионализме фирмы. Упомянем основные. Только внимательного и доброжелательного отношения к клиенту и его интересам недостаточно.
Обратите внимание на уровень профессиональной подготовки персонала, подтвержденный соответствующими аттестатами, и на активность использования агентством передовых информационных технологий. Также "гарантию качества" услуг существенно повышают добровольное прохождение фирмой профессиональной сертификации - на соответствие качества предоставляемых услуг национальному стандарту, страхование профессиональной ответственности компании на суммы, адекватные рыночным ценам наиболее задействованной в обороте недвижимости, ее активная общественная позиция на рынке недвижимости, участие в работе профобъединений. Часто в пользу фирмы говорят ее масштаб и стаж работы. Но и молодые агентства, сравнительно недавно созданные опытными риэлтерами, заслуживают внимания потенциальных клиентов. Если при соблюдении перечисленных условий они еще и проявляют особый энтузиазм в завоевании доброй репутации и симпатий тех, кто доверил им представление своих интересов, сотрудничество с такими "юниорами" может оказаться более чем удачным.
Профи готовит сани летом
Ответственные агентства не только знакомятся с имеющимися у правообладателя-продавца документами по квартире, но и заблаговременно, еще на стадии поиска покупателя, заботятся о подготовке всего необходимого для нотариата пакета. Минимальный набор должен быть представлен еще на стадии обсуждения заключаемого продавцом с фирмой договора. Для начала можно ограничиться справками формы 7 и 9. Форма 7 - это уточненный метраж помещений, краткие сведения о здании, в котором расположена квартира, примечания о дефектах и наличии "удобств". Отсутствие данного документа на момент заключения договора нередко приводит к серьезным недоразумениям. Так, метраж, указанный со слов продавца, может быть существенно искажен, причем (загадка русской души!) в сторону увеличения. Бывают и более пикантные ситуации...
Как-то семья, мечтавшая перебраться в исторический центр Петербурга, в процессе подбора встречной покупки присмотрела недорогую "двушку" в старинном доме. Обогнав других претендентов, покупатели поспешили внести залог в риэлтерскую компанию. Ажиотаж их был столь велик, а профессионализм агента, рекламировавшего квартиру, - столь мал, что при заключении договора и внесении залога про справки никто и не вспомнил. Соответствующие графы о параметрах недвижимости заполнили со слов продавца. И только через пару недель - в процессе подготовки документов - выяснилось, что квартира эта существует лишь физически. А юридически она является тремя комнатами в семикомнатной коммуналке. И соседи официальному разделу квартиры в последний момент воспротивились. Усугубляло ситуацию и то, что кухня была оборудована в жилом помещении, а душевая кабина - установлена без разрешения. В общем, вместо уютной квартирки - сплошная бутафория. Естественно, о такой "удачной" покупке не могло быть и речи, залог фирма тут же вернула. А время-то упущено. Зато наученные горьким опытом клиенты далее настаивали, чтобы документы на квартиру им предъявляли еще на стадии просмотра.
Если на момент заключения договора с агентством квартира находится уже в собственности (а не приватизируется "по ходу пьесы"), обязательно требуется представить правоустанавливающий документ (договор приватизации или купли-продажи, свидетельство о наследстве, справку ЖСК о выплате пая и пр.). В сочетании с формой 9 он отражает полный перечень лиц, имеющих отношение к данному объекту недвижимости, как собственников, так и проживающих на основании регистрации. Ведь все они - прямые или косвенные участники сделки. Скорее всего, грамотный риэлтер выяснит всю подноготную объекта недвижимости. Если же вашими документами на квартиру или комнату в фирме при заключении договора никто не интересуется, это тревожный симптом: не делают ли здесь и все остальное спустя рукава?
Цена свободы
Каждая фирма хочет заключить договор, которым вы предоставите ей исключительное право искать покупателя на вашу недвижимость. Это нормально и естественно. Вот только методы могут быть разные, и спектр услуг, получаемых в обмен на отказ от независимости, не у всех одинаков. На словах можно пообещать все что угодно, но отказаться от продолжения договорных отношений без "штрафных санкций", если агенты и фирма не выполняют обещанного, удастся лишь при условии, что все эти обязательства были письменно зафиксированы. Поэтому советуем не удовлетворяться устными разъяснениями к общим формулировкам договора. Выясните, в каких именно межагентских компьютерных базах выставляет фирма ваш вариант, в каких СМИ и как часто будет публиковать рекламу, и пусть эти обязательства найдут отражение в тексте договора. Если информация из агентства пойдет по соответствующим каналам "на весь город", то это действительно лишит смысла обращение в любые другие компании, потому что они и так мгновенно узнают о вашем объекте и с удовольствием предоставят покупателя.
Кроме того, если уж "терять свободу", то только с гарантированным избавлением от многих хлопот. Пусть агент и фирма возьмут на себя многократные длительные визиты в учреждения, оформляющие пакет документов, необходимый для совершения сделки. Ведь даже если ваша недвижимость уже находится в собственности, потребуется неоднократно посетить жилконтору, районный ПИБ, а также ГУ ФРС (Главное управление Федеральной регистрационной службы - бывшее ГУЮ ГБР), чтобы получить справки, технический паспорт на жилье, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость. При некоторых сделках неизбежны визиты в налоговую инспекцию, КГИОП, органы опеки. И здесь риэлтеры тоже могут существенно разгрузить вас. Правда, для перепоручения этих хлопот специалистам необходимо оформить у нотариуса соответствующую доверенность. И теперь уже ваша задача - внимательно проследить, чтобы речь в этом документе шла только о сборе и подготовке от вашего имени официальных бумаг, о приватизации, но ни в коем случае не об отчуждении недвижимости. Передавая фирме на ответственное хранение правоустанавливающие документы, не забудьте получить соответствующую гарантийную расписку с указанием условий их возврата.
Опиши детали - и продавай спокойно
Страх остаться без жилья и без денег, испытываемый многими клиентами, по-человечески понятен. В то же время невнимание граждан к содержанию документов, которые они подписывают, порой повергает в изумление. Как-то при внесении изменений в текст типового договора крупной риэлтерской компании закралась случайная опечатка: в разделе "Взаиморасчеты" вместо продавца получателем денег был указан покупатель! И обнаружилось это уже после того, как десятки продавцов торжественно удостоверили своей подписью отказ от получения каких-либо средств за продаваемую недвижимость!
Внимательно знакомясь с текстом документа, не стесняйтесь требовать подробных разъяснений по всем непонятным для вас моментам. Опасение остаться без жилья легко устранить: при необходимости совершения встречной покупки непременно укажите встречную покупку (а также то, что получаемая вами сумма используется для альтернативного приобретения) как обязательное условие продажи вашей недвижимости. Зафиксируйте письменно и основные параметры встречного варианта, который вы будете подбирать по факту нахождения покупателя на ваш объект. Нелишним будет ввести в текст документа и условие одновременного нотариального удостоверения обоих договоров - продажи вашей жилплощади и покупки альтернативного варианта. В противном случае (при так называемом разорванном нотариате) могут возникнуть недоразумения.
Ряд сделок может иметь свои особенности. Для их описания в договоре должен существовать раздел "Особые условия", в котором указывается все то, что не нашло отражения в стандартном тексте. Все, что обсуждалось устно, обязательно должно быть зафиксировано в данном разделе. И если места в нем недостаточно, может быть оформлено дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой составной частью договора.
В общем, помните: всюду, где есть конкретика, нет места необоснованным опасениям. А соблюдение обязательств должно быть взаимным - тогда успех сделки гарантирован. Удачи!
Сайт Горячая Линия Недвижимости (2005 год)