В поисках достойного риэлтора
- Подробности
- Создано 22.06.2010 03:56
Не имея достаточного опыта, заниматься продажей квартиры самостоятельно не только сложно, но и опасно - можно остаться и без жилья, и без денег. Проще доверить сделку профессионалам - риэлторам, но дороже - их услуги увеличат цену квартиры на 5-10%. Эти проценты не только плата за работу по поиску покупателя, но и гарантия чистоты сделки, а также вашей безопасности, и риэлтор должен добросовестно их отработать. Как найти такого? Мы продолжаем поиски достойного риэлтора (начало см. "Денежка" № 7-8 за 1999 год). Сегодня речь пойдет о стадии, предшествующей заключению договора - согласованию его условий.
Каждая риэлторская фирма имеет, как правило, свои, стандартные формы договоров на продажу квартиры. Опытный брокер заполнит такой бланк автоматически и предложит вам тут же его подписать. Не соглашайтесь ни в коем случае! Не секрет, что договор составлен в интересах риэлтора. Вы, не имея достаточно опыта и времени, вряд ли сможете разобраться во всех его хитросплетениях, тем более бегло прочитав текст в офисе компании. Поэтому заберите с собой заполненный бланк договора и, на досуге, спокойно разберитесь в его условиях. Лучше всего это делать с помощью квалифицированного юриста.
Запомните: договор - это согласованная воля двух сторон, а не диктат одного риэлтора. Не стесняйтесь требовать от фирмы изменения не устраивающих вас условий договора или внесения в него дополнения.
Если же вы уверены в себе настолько, что считаете ненужным помощь юриста или вам просто нравиться рисковать своими деньгами, то хотя бы обратите внимание на следующие моменты:
Цена квартиры. В договоре должны быть ясно отражены две суммы: а) цена квартиры, которую риэлтор обязуется выплатить вам, б) цена, по которой риэлтор собирается предлагать квартиру покупателям.
Как правило, в договорах фигурирует только первая цена. Вторую риэлтор старается скрыть в надежде продать вашу квартиру подороже. Однако в условиях падения цен на жилье чрезмерная алчность риэлтора может сослужить вам плохую службу. Скорее всего, квартиру никто не купит. Когда же срок договора закончится, вам придется снизить цену, так как продать квартиру по прежней цене будет уже невозможно. Кроме того, придется перезаключить договор или найти другого риэлтора. Но где гарантия, что он будет лучше?
Совет 1: Требуйте включения в договор конкретной продажной цены квартиры, а также пункта о вашем праве отказаться от договора при выявлении превышения этой цены риэлтором и наложения штрафных санкций на него за такое поведение.
Вознаграждение риэлтора и расходы по сделке. В среднем вознаграждение риэлтора составляет 5-10% от цены реализации квартиры. Однако при продаже дорогих квартир (от $50.000 и выше) оно не только может, но и должно быть меньше.
В целом расходы по сделке включают в себя три компонента:
1. Расходы по подготовке необходимых для заключения сделки документов (справка БТИ, РЭУ и проч.)
2. Расходы по заключению сделки (оплата банковской ячейки, нотариальный тариф, плата за регистрацию договора купли-продажи).
3. Расходы по рекламе вашей квартиры.
Обязательно проследите, чтобы в договоре был указан конкретный размер вознаграждения риэлтора (в твердой сумме или в процентах от цены реализации квартиры), а также было сказано, что в сумму вознаграждения риэлтора входят рекламные расходы.
Совет 2: В договоре требуйте четкого указания, какая сторона по сделке какие расходы несет. Не подписывайте договор, в котором рекламные расходы ложатся на ваши плечи: во-первых, их размер сложно проконтролировать, а во-вторых, если квартиру не удастся продать, то никто не вернет вам потраченные деньги.
Срок действия договора. В течение этого периода времени риэлтор обязуется продать вашу квартиру. На практике распространена ситуация, когда фирма предлагает заключить по сути бессрочный договор (окончание срока его действия приравнивается к моменту исполнения сторонами своих обязательств). Такой договор подписывать нельзя. Квалифицированному риэлтору всегда хватит пары месяцев, чтобы продать Вашу квартиру по реальной цене.
Совет 3: Требуйте указания в договоре конкретного срока его действия. Не заключайте договор на срок более двух месяцев.
Ответственность сторон. Ответственность продавца квартиры за отказ от ее продажи и полное отсутствие ответственности риэлтора за неисполнение своих обязательств - такова в 99% случаев суть пункта "ответственность сторон" в предлагаемом риэлторами стандартном договоре. Это противоречит не только вашим интересам, но и здравому смыслу. Объясните непонятливому риэлтору, что взаимная ответственность сторон за неисполнение обязательств - краеугольный камень любого соглашения.
Настояв на включении в текст договора условия об ответственности риэлтора, вы "убьете двух зайцев": во-первых, риэлтор не станет завышать продажную цену квартиры, а во-вторых, бросит все силы на продажу именно вашего, а не другого жилья.
Совет 4: Не заключайте договор с фирмой, которая откажется заплатить вам штраф, если не продаст квартиру в оговоренный срок. В противном случае, вы сильно рискуете потерять не только время, но и деньги: ведь на сегодня цены на жилье в крупных городах быстро растут.
Найти риэлтора, который согласится заключить с вами договор на вышеперечисленных условиях - задача не простая. Но игра стоит свеч. Ведь лучше потратить несколько дней на поиски достойной фирмы, чем долгие месяцы томиться в ожидании чуда.